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Le Foncier au Bénin

Le Foncier au Bénin

mardi, 08 août 2017 11:01

LE FONDS DE DEDOMMAGEMENT FONCIER (FDF)

Écrit par

 

LE FONDS DE DEDOMMAGEMENT FONCIER (FDF)

 

Les articles 538 et 539 du Code Foncier et Domanial ont institué le FDF pour « renforcer et simplifier l’accès de l’Etat et des collectivités territoriales à la terre dans le cadre de leurs politiques de développement et pour différents besoins d’utilité publique ». L’ANDF travaille à son opérationnalisation dont les modalités vont être précisées au fur et à mesure. L’assiette du fonds sera étendue pour couvrir les frais d’indemnisation prononcés par les juridictions dans le cadre des procédures en indemnisation :

Le Fonds de Dédommagement Foncier est organisé par décret pris en conseil des ministres en sa session des 25 et 27 novembre 2014. Il est un établissement public à durée illimitée, à caractère scientifique et technique, doté d’une personnalité morale et d’une autonomie financière. Il est composé de plusieurs organes d’administration et de gestion notamment :

  •  le conseil d’administration,
  •  le comité de direction et
  • la direction.

Les ressources du Fonds de Dédommagement Foncier proviennent essentiellement des dotations du budget national, dotations du budget des communes, subventions, dons et legs, avoirs et intérêts bancaires, emprunts à des conditions concessionnelles, redevances des concessionnaires, recettes provenant des activités du Fonds et prélèvements sur opérations foncières.

 
   Quel est le rôle du FDF ?  
 

Le Fonds de Dédommagement Foncier assure la sécurité et la stabilité dans les actes du domaine et du foncier. Sa mission est de renforcer et de simplifier l’accès de l’Etat et de ses collectivités territoriales à la terre dans le cadre de leurs politiques de développement et pour leurs différents besoins d’utilité publique. Il est Chargé de :

  •  assurer le financement des procédures dans les cas prévus par le code foncier et domanial :

            -  Procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique et dédommagements y afférents ;

              -Procédures d’exercice du droit de préemption.

  •  faire toutes les opérations foncières se rapportant directement ou indirectement aux missions ci-dessus précisées ou à lui confiées par l’Etat ou les collectivités territoriales ;
  •  conserver, gérer et mettre en exploitation par les citoyens qui le sollicitent, aux fins agricoles, pastorales ou industrielles les biens du domaine immobilier de l’Etat, en attendant la
  •  réalisation des projets de service public ;
  •  apporter des concours financiers à l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier dans la mise en œuvre de sa politique foncière ;
  •  assurer la location-vente des immeubles bâtis aux parties intéressées dans le cas des immeubles expropriés ou préemptés, en guise de solution alternative aux procédures d’expulsion.
 

 

mardi, 08 août 2017 10:14

LES ORGANES LOCAUX DE GESTION FONCIERE

Écrit par

 

LES ORGANES LOCAUX DE GESTION FONCIERE (COGEF et SVGCF)

 

Les organes locaux de gestion foncière sont :

1- La Commission de Gestion Foncière (CoGeF)

La Commission de Gestion Foncière est installée au niveau communal et a « un rôle consultatif ». Sa constitution est constatée par arrêté du Maire qu’elle assiste « dans la gestion des questions foncières tant en milieu rural, périurbain qu’urbain touchant au territoire de la commune ». Le décret fixe décret n°2015-017 du 29 janvier 2015 sa composition et celle de son bureau.

2- La Section Villageoise de Gestion Foncière (SVGF)

La Section Villageoise de Gestion Foncière est chargée « d’accompagner les populations du village dans la formalisation des transactions et mutations foncières ». Le décret n°2015-017 du 29 janvier 2015 fixe sa composition et celle de son bureau.


L’ANDF a mis à disposition des maires les propositions d’arrêtés types pour la mise en place des CoGeF et SVGF avec les orientations y afférentes. Certaines communes ont démarré le processus d’installation.

 
     

 

lundi, 31 juillet 2017 07:46

LE CONSEIL CONSULTATIF FONCIER (CCF)

Écrit par

 

LE CONSEIL CONSULTATIF FONCIER (CCF)

   La loi 2013-01 du 14 août 2013 portant Code Foncier et Domanial a institué le CCF en son article 424. L’article 425 de la même loi, ainsi que l’article 5 du décret n° 2015-007 du 29 janvier 2015 portant attributions, organisation et fonctionnement du CCF, ont fixé sa composition ainsi qu’il suit :  
 
  •  un représentant du Président de la République ;
  •  un représentant du Ministre en charge de la Cartographie ;
  •  un représentant du Ministre en charge des Finances ;
  •  un représentant du Ministre en charge de la Décentralisation ;
  •  un représentant du Ministre en charge de l’Agriculture ;
  •  le Président du Conseil d’Administration de l’ANDF ;
  •  un représentant de la Chambre des Notaires ;
  •  un représentant de l’Ordre des Géomètres ;
  •  un représentant de l’Ordre des Avocats ;
  •  un représentant des Universités publiques de la République du Bénin ;
  •  le Directeur Général de l’AND.
 
  A l’issue de leurs désignations par leurs structures respectives, l’article 7 du décret n°2015-007 du 29 janvier 2015 stipule que « les membres du CCF sont nommés par décret pris en Conseil des Ministres ». En application de cette disposition, le Conseil des Ministres a déjà adopté le décret portant nomination des membres du Conseil Consultatif Foncier (CCF).

L’installation officielle des membres du Conseil Consultatif Foncier (CCF) est imminente. Selon l’article 424 de la loi 2013-01 du 14 août 2013 portant Code Foncier et Domanial en République du Bénin, cette instance doit « servir de lieu d’échange et de concertation quant aux actions à privilégier pour la mise en œuvre avec succès » de la réforme foncière. Il s’agit donc de l’entrée en fonction de la première mandature de trois (3) ans du Conseil Consultatif Foncier (CCF) qui consacre son opérationnalisation. La cérémonie d’installation est placée sous la présidence du Chef de l’Etat.
 
     

 

LE TRANSFERT DE PROPRIETE

La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvue qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements.
La propriété foncière s’acquiert et se transmet par succession, donation, achat, testament ou par échange. La propriété s’acquiert également par l’accession, l’incorporation la prescription et par autres effets des obligations.


Toute personne physique ou morale de nationalité béninoise peut acquérir un immeuble pour des terres en république du Bénin. Les non nationaux peuvent acquérir un immeuble en milieu urbain en République du Bénin sous réserves d’accords de réciprocité ou de traités ou d’accords internationaux (art 14 al 2 CFD).


Les baux commerciaux, industriels ou d’habitations peuvent être conclus par des non nationaux installés en République du Bénin.
Les représentations diplomatiques et consulaires et les organismes internationaux installés ou intervenant en République du bénin peuvent également y acquérir un immeuble sous réserve d'accords de réciprocité ou de traités ou accords internationaux.


Conditions d’accès

Il est nécessaire que l’immeuble ou la terre faisant objet de transfert de propriété ne soit grevé d’aucuns droits ou charges. Ainsi, il faudra d’abord demander l’information par l’obtention d’un Etat Descriptif.
Ensuite, il faudra nécessairement commettre un notaire pour les formalités.


Procédure
La procédure de transfert de propriété requiert une démarche en trois (3) étapes, des coûts et pièces à fournir comme l’indique le tableau ci-dessous :

 Prestations     Procédures     Coûts
 (f cfa)
 Pièces à fournir
 Mutation
  • Accueil (analyse de recevabilité du dossier, calcul et paiement de la provision, décharge)
  • Traitement et signature (affectation du dossier, rattachement, contrôle de régularité, prise
      de formalités préalables, mention dans le registre foncier et la copie mère, établissement
      des bordereaux analytiques, montage du dossier, contrôle, paraphe et signature)
  • Formalités de retrait (contrôle de régularité du dossier, contrôle d’identité du prétendant au retrait, décharge
 3‰ du prix d’achat de l’immeuble  - Expédition du Notaire
 - Copie originale du titre
       

 

Face à la compétition sans cesse croissante pour l’accès à la terre, la question foncière demeure une préoccupation majeure aussi bien pour les populations que pour les autorités politico-administratives. Le système foncier au Bénin était caractérisé par :
  • une insécurité foncière née des faiblesses des Institutions et des mauvaises articulations entre acteurs du foncier ;
  • une structure institutionnelle dépassée par les exigences de l’économie moderne ;
  • l’inadéquation des instruments de gestion du foncier en ville comme à la campagne qui a fait naître en ville des occupations litigieuses et abusives du domaine de l’Etat et des particuliers.
Se fondant sur ce diagnostic fait à partir de l’état des lieux et les divers enjeux ainsi que les défis majeurs à relever pour une bonne régulation foncière, la vision pour les quarante (40) prochaines années est d’assurer un accès équitable au foncier, la sécurisation des investissements, la gestion efficace des conflits fonciers, afin de contribuer à la réduction de la pauvreté, à la consolidation de la paix sociale et à la réalisation d’un développement intégré et durable.
La mise en place de l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) et ses bureaux communaux répartis sur l’ensemble du territoire national comme un guichet foncier unique est un levier majeur pour opérationnaliser la réforme en cours pour faciliter l’accès au foncier.
En appui aux dispositions légales et réglementaires, le Gouvernement béninois a pris un certain nombre de mesures de gratuité en ce qui concerne l’enregistrement des actes relatifs au foncier et aux frais de prestation de l’ANDF. C’est l’expression forte d’une volonté politique affirmée pour faciliter les conditions d’accès au foncier sécurisé en vue de créer le cadre favorable au crédit hypothécaire nécessaire à la croissance économique.
L’accès au foncier est organisé et encadré dorénavant autour des points ci-après :
Je désire acheter une parcelle. Que faire ?


Suivant les dispositions de l’article 516 du CFD, au cours de la période transitoire (jusqu’au 14 août 2020) :

  • Je m’adresse à un Notaire pour établir un Acte Notarié ou
  • J’établis un Acte Sous Seing Privé avec mon vendeur, acte que je dépose par la suite dans les minutes d’un Notaire ou
  • Je me fais établir un Procès-Verbal d’Affirmation de Propriété chez le Maire


Suivant les dispositions des articles 17, 18, 516 du CFD, après la période transitoire (à partir du 15 août 2020) :

  • Je m’adresse à un Notaire pour établir un Acte Notarié ou
  • J’établis un Acte Sous Seing Privé avec mon vendeur, acte que je dépose au rang des minutes d’un Notaire

Qui peut acheter une parcelle en milieu urbain ?

  • Tout citoyen de nationalité béninoise
  • Tout citoyen non béninois originaire d’un pays où le principe de réciprocité est de mise
  • les non nationaux peuvent conclure des baux pour une durée maximale de 50 ans non renouvelable
Qui peut acheter une parcelle en milieu rural ?
  • Toute personne physique ou morale de nationalité béninoise
Quelles sont les conditions d’achat des terres rurales ?
 
Superficie  Avis  Approbation 
     [ 0 - 2ha ]  -  -
     ] 2ha - 20ha ]  COGEF     Conseil Communal ou Municipal
     ] 20ha - 100ha ]  Conseil Communal ou Municipal     ANDF
    ] 100ha - 500ha ]  Conseil Communal ou Municipal puis ANDF     Ministre en charge du Foncier
    ] 500ha - 1000 ha]  Conseil Communal ou Municipal puis ANDF puis Ministre en charge du Foncier  Conseil des Ministres
    > 1000 ha   Personne ne peut acquérir plus de 1000 ha de terre au Bénin

  NB : L’acquéreur d’une terre rurale doit présenter un projet de mise en valeur qu’il doit exécuter sous peine de sanction (art 367).
  L’ANDF dispose du droit de préemption (art 362)
 

Une gestion du foncier avec toutes les parties prenantes

 

La réforme foncière en cours au Bénin met en relation un ensemble d’acteurs dont les interventions déterminent la réussite et l’aboutissement. Au nombre de ces acteurs, il y a :

   
  • le Gouvernement : Avec à sa tête le Président de la République, le Gouvernement exprime la volonté politique et détermine la politique générale en matière foncière et domaniale. Aux côtés du Président de la République, il y a notamment les ministères sectoriels à savoir :
    • le Ministère de l’Economie et des Finances (MEF) qui assure la tutelle de l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF)
    • le Ministère du Cadre de Vie et du Développement Durable (MCVDD) duquel relève l’Institut Géographique National (IGN) ;
    • le Ministère de l’Agriculture, de l’Elevage et de la Pêche (MAEP)  au sein duquel opère la Direction de la Direction de la Législation Rurale, des Organisations Paysannes et de l’Entrepreneuriat Agricole  (DLROPEA) ;
    • le Ministère de la Décentralisation et de la Gouvernance Locale (MDGL) avec la Commission Nationale des Affaires Domaniales (CNAD).
   
  • l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) qui est dorénavant le guichet unique en matière foncière. Elle assure avec l’ensemble de ses démembrements repartis sur le territoire national, l’opérationnalisation de la réforme foncière en cours.
   
  • les Communes : elles constituent le champ de concrétisation des dispositions du Code Foncier et Domanial au profit des populations. Elles sont organisées au sein de l’Association Nationale des Communes du Bénin (ANCB) pour jouer aussi bien individuellement que collectivement, leurs partitions. Les CoGeF, SUGEF et SVGF constituent leurs bras armés dans ce cadre.
 
  • les Notaires : ils garantissent la sécurité juridique des transactions foncières et l’authenticité des actes qu’ils produisent. Ils sont organisés à travers la Chambre Nationale des Notaires du Bénin.
 
  • les Géomètres : ils assurent de multiples prestations en matière foncière pour le compte des particuliers, des professionnels ou de l’administration. Ils sont les seuls habilités à délimiter de façon irrévocable un terrain et à le borner par exemple en cas de vérification de la surface d’une parcelle ou de bornage de confirmation de Droits. Ils sont organisés à travers l’Ordre des Géomètres Experts du Bénin.
 
  • les Huissiers de Justice : le constat d’huissier est l’une des principales missions de l’huissier même en matière foncière et domaniale. L’huissier est mis à contribution dans la conduite de diverses opérations. Ils sont organisés au sein la Chambre Nationale des Huissiers de Justice du Bénin.
 
  • les Magistrats : ils sont chargés de rendre justice ou de requérir au nom de l’Etat ou de la loi. Il en est de même en matière foncière et domaniale. Leur rôle est important pour assurer l’interprétation et le respect des dispositions légales et réglementaires ainsi que des coutumes en lien avec la jurisprudence et la doctrine. Ils sont organisés au sein de l’Union Nationale des Magistrats du Bénin (UNAMAB) et de l’Association des Magistrats du Bénin (AMAB).
 
  • Les avocats : ils possèdent fondamentalement au cours de toute procédure judiciaire, une double mission d’assistance et de représentation vis-à-vis de ses clients. En matière foncière, sous l’égide du code foncier, la mission de l’avocat s’est accrue et devient exigeante. En effet, la procédure devant la chambre civile, statuant en matière de droit de propriété est devenue orale et écrite. Ainsi, les avocats au-delà de l’assistance, doivent produire des conclusions pour le compte des parties et dans des délais précis fixés par la loi ou le juge.
 
  • Les partenaires techniques et financiers : Ils prennent une part active dans la mise en œuvre des réformes foncières par l’octroi de subventions, des dons et legs ainsi que des appuis techniques.

COMPRENDRE LE CADASTRE DU BENIN


Introduction

Dans le souci de préserver l’intégrité de son territoire et de garantir les droits de propriété acquis suivant les lois et règlements ainsi que les règles coutumières par les personnes physiques et morales de droit public ou privé, l’Etat béninois a entrepris une réforme foncière dont l’un des premiers jalons est la loi n° 2013-01 du 14 août 2013 portant Code Foncier et Domanial (CFD) en République du Bénin. Ladite loi institue, en ses articles 452 et suivants, le cadastre ainsi que les règles qui le régissent.

1-Qu’est-ce que le cadastre ?
L’article 7 du Code Foncier et Domanial (CFD) définit le cadastre comme un ensemble constitué de documents cartographique et littéral à l’échelle national ou local, comportant, le premier des informations graphiques, le second des renseignements attachés, relatifs aux parcelles de propriété individuelle.
Avec l’évolution technologique, le cadastre est un système numérique décrivant le patrimoine foncier sur le plan local ou national, et contenant toutes les informations y relatives. il se présente comme " l’état-civil de la propriété foncière ".

2- Quel est son objectif ?
Le cadastre permet d’identifier, d’enregistrer ou de décrire les terres sur l’ensemble du territoire national.


3-Quelles sont les fonctions du cadastre ?
Le cadastre assure trois fonctions essentielles, à savoir : La fonction technique, fiscale et juridique (article 453 CFD)

  • la fonction technique du cadastre est assurée par l’identification de la propriété et les attributs techniques notamment, la surface, les coordonnées et les constructions existantes.
  • la fonction juridique du cadastre est assurée par l’identification du propriétaire et par la confirmation de droits fonciers au registre foncier.
  • la fonction fiscale du cadastre est réalisée par l’identification des attributs qui sont utilisés pour une évaluation de la propriété telle que la catégorie d’usage, la destination, la nature, les caractéristiques physiques et l’établissement correct de l’assiette fiscale.

4-Quels sont les éléments qui apparaissent sur un plan cadastral ?
Un plan cadastral comporte :

  • les limites administratives ;
  • les limites de propriétés ;
  • les éléments structurants (cours d’eau, voies de communication, voies ferrées, etc…) ;
  • les bâtiments.

5-Que retrouve-t-on dans un registre cadastral ?
Le registre cadastral contient :

  • l’identifiant de chaque parcelle ;
  • l’identité du(des) détenteur(s) de droits réels sur la parcelle ;
  • les éléments portant sur les caractéristiques géométriques de la parcelle (contenance, nombre de bâtiments et leur type, etc.) ;
  • les informations sur les équipements (eau, électricité, assainissement, écoles, centres de santé, marchés, …).

6-Comment est-ce que le cadastre est établi ?
Le cadastre est établi suivant deux procédures (article 459 CFD) :

  • la confirmation de droits fonciers générale : elle s’applique à l'Etat et aux collectivités territoriales.
  • la confirmation de droits fonciers individuelle se rapporte à la confirmation de droits fonciers d’une propriété privée.

7-Quelles sont les étapes d’élaboration du cadastre par la confirmation collective de droits fonciers
La procédure de confirmation de droits fonciers collective comporte les étapes suivantes :

  • identifier, lever, et marquer les limites administratives ;
  • identifier toutes les terres, leurs situation, forme, description, basée sur les actes juridiques ou à défaut, basée sur la déclaration du propriétaire foncier ;
  • enregistrer tous les conflits fonciers en instance devant les tribunaux ;
  • créer tous les documents officiels du cadastre ;
  • accomplir les formalités de publicité pendant trente (30) jours ;
  • enregistrer simultanément les données au cadastre et au registre foncier. (article 471 CFD)

8-Quelle est la structure chargée de la gestion du cadastre ?
L’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) est la structure chargée de la gestion du cadastre. Elle assure sa conservation et sa mise à jour.

9-Qui est-ce qui peut avoir accès aux données cadastrales.
Toutes les données du cadastre sont mises à la disposition du public pour consultation et duplication à l’exception :
des données personnelles dont la publication constitueraient une atteinte à la vie privée ;
des secrets industriels et des informations commerciales ou financières qui sont confidentielles.
L’ANDF peut donner un accès en ligne ou un accès en lecture aux bases de données cadastrales à des utilisateurs privés sur la base des conditions et à des frais fixés par la loi de finances.

10- Quels sont les avantages du cadastre
Le cadastre présente plusieurs avantages, entre autres :

  • l’unicité de source d’informations foncières ;
  • la sécurisation foncière ;
  • la sécurisation des investissements ;
  • la diminution et l’aide à la gestion des conflits fonciers ;
  • la facilité de la procédure de confirmation des droits fonciers ;
  • l’aide à la décision comme outil de planification.


Conclusion

La création du cadastre, sa mise à jour permanente, sa pérennisation et son accessibilité constituent un véritable atout pour l’avenir du foncier et sa sécurité juridique. Il donnera à l’administration l’assurance de connaître exactement les limites de la propriété de chaque usager du foncier. Il permettra également de rendre chaque usager parfaitement responsable et conscient de ses droits et devoirs à l’égard de la parcelle dont il a la charge.

 

L'Agence Nationale du Domaine et du Foncier emploie 238 personnes, dont XX% exerce au sein des démembrements (BCDF) de l’Agence.

Le patrimoine foncier national est essentiellement estimé à :

  • environ 40 milles de titres fonciers ;
  • environ 50 000 réquisitions d'immatriculation ;
  • 60 points géodésiques et 07 stations permanentes ;
  • des cartes topographiques de base, de cartes générales et thématiques ;
  • des photographies aériennes ;
  • une centaine de postes informatiques interconnectés ;

QUELQUES STATISTIQUES SUR LES ACTIVITES DE L’ANDF

L’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF), après le transfert des dossiers effectué par la Direction des Domaines, de l’Enregistrement et du Timbre (DDET), a immédiatement pris en main la poursuite du traitement des dossiers en instance à la DDET et a également reçu de nouveaux dossiers.

Depuis juillet 2016 au 31 janvier 2017, les statistiques se présentent comme suit :

 

Dossiers traités et signés de juillet au 31 décembre 2016
  Hérités de la DDET Déposés à l’ANDF Total
Confirmation 0 0 0
Mutation 35 87 122
Hypothèque 58 90 148
Radiation 12 33 45
 
Dossiers traités du 02 au 31 janvier 2017
  Hérités de la DDET Déposés à l’ANDF Total
Confirmation 0 0 0
Mutation 11 35 46
Hypothèque 29 31 60
Radiation 16 14 30

 

 

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